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Promotion immobilière : Un secteur en train de sombrer !
02/11/2018 | 19:59
9 min
Promotion immobilière : Un secteur en train de sombrer !

 

La nouvelle TVA imposée sur l’immobilier et non récupérable, a été un coup de massue pour les promoteurs. Alors que le secteur souffrait déjà des hausses des différents intrants, il subit une nouvelle taxe dont les textes applicatifs ont été publié 3 ou 4 mois après la loi, le tout conjugué aux hausses successives du TMM, plombant de ce fait l’activité. Les chiffres des sociétés cotés en bourse jusqu’à fin septembre sont assez éloquents. Ainsi, en cherchant à avoir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière, le gouvernement a perdu sur tous les plans avec des recettes en moins et surtout un secteur en crise systémique.


Les trois sociétés cotés en bourse ont publié leurs chiffres jusqu’à fin septembre et le constat est sans appel : les baisses des chiffres d’affaires sont conséquentes avec des diminutions de la moitié ou de plus de la moitié. Le revenu pour les neuf premiers mois de la Société immobilière tuniso-tsaoudienne (SITS) est passé de 4,4 millions de dinars (MD) à 2,54 MD, celui d’Essoukna est passé de 14,11 MD à 7,57 MD et celui de Simpar est passé de 8,77 MD à 3,75 MD.

Des promoteurs nous ont confié que les chiffres d’affaires de certains ont baissé des deux tiers. Dans les couloirs, on raconte que la Société nationale immobilière de Tunisie (Snit) n’a vendu que deux appartement pour un montant de 160.000 dinars, une information qui reste difficile à vérifier. Mais tous nos contacts parlent de crise. Ce qui est sûr, c’est que jusqu’à fin mai dernier, le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers Fahmi Chaâbane avait annoncé que depuis le début de l’année et jusqu’à cette date, seulement 24 appartements ont été vendus.

En effet, le retard de publication des textes applicatifs a eu un effet néfaste et désastreux sur les promoteurs. Ils ont coïncidé avec l’arrivée du mois de ramadan suivi de l'Aïd El-Fitr, des vacances estivales, de l'Aïd El Idha puis de la rentrée. Des mois à très fortes dépenses  où les Tunisiens temporisent des achats qu’ils considèrent comme n’étant pas urgents. Donc au final, les promoteurs se trouvent privés de 9 mois de travail.

En voulant gagner plus de recettes fiscales, l’Etat s’en prive au même moment. Un comble. Le chiffre d’affaires des promoteurs ayant baissé, donc l’Etat touchera moins d’impôt sur le bénéfice et ayant vendu moins de biens, l’Etat aura moins de TVA et moins de droits d’enregistrement.

 

Une grande majorité de la population pense que les prix pratiqués par les promoteurs immobiliers sont trop chers par rapport à certains autres biens vendus. Sauf que la réalité des choses est bien plus compliquée.

En effet, les promoteurs dénoncent justement l’entrée sur le marché de l’immobilier de concurrents intrus et de spéculateurs non-professionnels et non-conventionnels (avocats, médecins, hôteliers etc…), bouleversant ainsi les bonnes règles et pratiques du secteur. Ces concurrents ne sont pas obligés de respecter les mêmes règles que les promoteurs, n’ont pas les mêmes charges et peuvent ne pas déclarer leurs bénéfices. Les promoteurs, pour leur part, sont obligés de respecter les cahiers des charges et les diverses normes outre les procédures en vigueur. Des frais supplémentaires qui se répercutent bien sûr sur le prix de vente.

Autre facteur déterminant, la hausse de tous les intrants sans exception, que ce soit à cause du glissement du dinar ou de la hausse ou la création de nouvelles taxes. Ainsi, les promoteurs, confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, ont fait flamber les prix. L’indice des prix des terrains nus est passé de 98,5 à 141,2 entre 2011 et 2015, selon les chiffres de l’INS et l’indice général des prix de l'immobilier est passé de 95,7 à 151,1, pour cette même période. Certains promoteurs dénoncent, d’ailleurs, l’absence de l'Agence foncière de l'habitat (AFH), qui "ne joue pas son rôle" en leur proposant de nouveaux lotissements.

Les promoteurs subissent, aussi, l’augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux (marbre, revêtement divers, etc.) - ’indice des prix des matériaux de construction étant passé de 102,1 à 137,1 - celui de son transport - le prix du carburant ayant augmenté à maintes reprises cette année - ainsi que celui de la main d’œuvre. La hausse des prix des matériaux a non seulement impacté la disponibilité de certains matériaux mais aussi la qualité, certains préférant importer une qualité moindre donc moins chère.

Les professionnels du secteur endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l’obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, permis de raccordements divers, …). Des retards qui occasionne des coûts supplémentaires en matière de frais financiers et par conséquent accroissent le coût de revient des biens immobiliers. Par ailleurs, les sous-traitants (différents corps de métier) se retrouvent de plus en plus désorganisés, surtout depuis la révolution, par une main d'œuvre indisciplinée et manquant souvent de qualification. D’ailleurs, le rendement des ouvriers et le désordre régnant ont été à l'origine de beaucoup de retard dans la réalisation des projets occasionnant des frais supplémentaires.

Pour résumer, un laxisme de l’administration tunisienne, de nouvelles impositions, une baisse du rendement des opérateurs et un désordre social qui sont à l’origine des retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours,  affectent la qualité des produits immobiliers, engendre une augmentation de leurs coûts et sale l’addition à la fin.

 

Le secteur est aussi entravé par l’aspect fiscal. Ainsi, à la panoplie d’impôts et taxes auxquelles est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d’enregistrement des biens immobiliers (3% pour les logements dépassant les 200.000 dinars, 2% en plus pour ceux compris entre 500.000 et 1 MD et 4% en plus pour ceux qui dépassent le 1 MD), le secteur subit une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2020. Pire, ils ont été privés de leur droit à la déduction de la TVA. Il s’agit tout bonnement d’une nouvelle taxe, la TVA étant récupérable.

A tout ceci, s’ajoute un renchérissement du prix de l’emprunt, en 2018 deux hausses ont été opérées sur le taux directeur de la BCT de 175 points de base, qui passe de 5% à 6,75%. Le taux moyen du marché monétaire (TMM) a évolué de 4,11% mars 2017 à 6,04% en mars 2018 pour se situer actuellement au mois d'octobre 2018 à 7,27%. Une hausse appliquée aux crédits contractés par les promoteurs et sur les prêts de logement. La hausse a été tellement importante dans le remboursement mensuel des crédits pour certains nouveaux propriétaires (plus de 200 dinars), que certains ont décidé de vendre leur bien n’étant plus capable de payer leur emprunt, nous confient des promoteurs. Le pouvoir d’achat étant en baisse et l’inflation en hausse (plus de 7%), certains Tunisiens, pour ne pas dire une grande majorité, n’auront plus les moyens de contracter des crédits logement.

Ainsi, les décisions de gros investissements tels que l’achat de biens immobiliers sont ajournées voire même annulées. S’ajoute à ceci un durcissement de la réglementation vis-à-vis des acquéreurs de biens immobiliers avec présentation des 3 dernières déclarations des revenus lors de l'enregistrement des contrats d'achat par les clients et la menace de redressement fiscal pour plusieurs professions réputées fortunées.

 

Tout ceci a impacté négativement le secteur, l’offre dépassant la demande. Le contexte général morose a entrainé une contraction des ventes et par conséquent un allongement du cycle d'écoulement des biens immobiliers, à l'origine d'une récession de plus en plus importante de l'activité de promotion immobilière menaçant à terme les sociétés dans leur pérennité et bien évidement les emplois mais également ceux des activités connexes (BTP, menuiserie bois et aluminium, raccordement eau et électricité, marbre, ect.).

La promotion immobilière est bel et bien en crise, preuve à l’appui les résultats réalisés à cette heure. D’où l’urgence de prendre des décisions rapides, pour sauver ce secteur et ses emplois d’une crise systémique qui peut impacter l’ensemble de l’économie nationale. Le nombre des investisseurs en biens immobiliers a diminué de manière importante, les revenus locatifs ayant baissé outre la fait que la forte hausse du prix des logements et le coût des crédits ont rendu leur amortissement sur une période généralement admise pour le secteur (20 ans) impossible.

Comme porte de sortie à cette crise qui se profile, la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers a émis un ensemble de recommandations, notamment l’imposition d’une TVA de 7%, que certains promoteurs veulent qu’elle soit étendue à tous (promoteurs et particuliers). L’imposition d’un droit d’enregistrement fixe de 25 dinars par page et par copie à l’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un promoteur et d’annuler toutes autres taxations, puisque le secteur est désormais assujetti à la TVA.

D’ailleurs, le Conseil d’analyses économiques présidé par Afif Chelbi dans un rapport qu’il a élaboré sur le plan de relance 2019-2020 qui comprend 100 mesures, est allé dans ce sens. Il recommande la révision de la question de la TVA sur la vente des logements en instaurant une TVA et un droit d’enregistrement au droit fixe (100 dinars) pour les logements vendus à l’état neuf et un droit d’enregistrement sur les logements anciens.

La chambre propose aussi la consécration par un texte de loi du droit au crédit de départ de TVA sur les stocks d'immeubles à usage d'habitation à la date du 31/12/2017 ainsi que l’annulation de l’augmentation des droits de consommation sur la céramique et le marbre instaurée par la Loi de finances 2018. Elle appelle, face à l’envolée du TMM, à la mise en place d’un fonds qui permettra de bonifier les intérêts des crédits immobiliers ainsi que les crédits accordés aux promoteurs.

D’autres mesures peuvent aussi prises comme l’abandon de l’autorisation du gouverneur pour l'acquisition de biens immobiliers pour les étrangers au moins à partir de certains montants importants. Des promoteurs évoquent aussi un retour vers un taux de faveur pour les crédits logement.

En outre, une réflexion doit être faite au niveau de la chambre des promoteurs immobiliers avec le ministère de tutelle pour moderniser les méthodes et le choix des matériaux de construction qui peuvent abaisser le coût de la construction. Il faudrait aussi penser à renforcer la formation professionnelle de la main d’œuvre.

 

Quand le bâtiment va, tout va et inversement. L’immobilier est un baromètre de la santé économique des pays. Lorsque le secteur vit une crise, il s’agit d’un indicateur important à prendre en considération, que le risque d’une crise systémique subsiste. Entre l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat, il est devenu difficile pour un citoyen lambda de devenir propriétaire de son logement. En parallèle, les promoteurs ne peuvent pas abaisser leurs prix, car ils ont des coûts à couvrir. C’est donc à l’Etat de faire l’effort qui s’impose pour sauver ce secteur qui peut être un pilier de relance économique.

Le gouvernement a prévu dans le projet de la Loi de finances 2019 que les biens immobiliers réalisés par les prometteurs en dessous de 300.000 dinars soient exonérés de droits d’enregistrement, pour permettre aux ménages de la classe moyenne et celle défavorisée d’acquérir un logement. Une mesure qui reste malheureusement insuffisante pour le sauvetage de ce secteur.

Le gouvernement devra prendre des décisions courageuses en faveur du secteur, en baissant, même temporairement, les impositions et en garantissant des terrains constructibles à prix raisonnables aux promoteurs pour baisser les coûts. Et pourquoi pas, ouvrir l’achat de biens aux étrangers à partir de certaines fourchettes hautes, permettant de ce fait aux promoteurs de se renflouer et aux caisses de l’Etat des entrées conséquentes, ce qui arrangerait tout le monde !

 

Imen NOUIRA

02/11/2018 | 19:59
9 min
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Commentaires (10)

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Nadhem jameledine
| 07-11-2018 23:32
En lisant cet article j'ai percuté toutes les raisons qui ont conduient aux inflations des prix des biens immobiliers neufs sur le marché surtout à partir de 2018 et après l'imposition de la nouvelle taxe TVA de 13%
je remercie l'auteur de cette analyse soignée et approfondie touchants causes et solutions et visant plusieurs sorties d'une dérive forte probable du secteur immobilier en Tunisie.
J'aimerais rajouter une opinion
Notre Tunisie sombre dans une crise économique mais aussi sociale de premier rang ... nous nous en sortirons pas sans un regroupement de tous nos efforts , sans une solidarité nationale
Aimons nous ! Aimons la Tunisie ' .

sami
| 06-11-2018 16:02
je suis un lecteur assidu de business news et j'ai remarqué que l'auteur de cet article ne fait qu'écrire à propos des promoteurs et bien sur ses articles sont à sens unique et biaisé et vont dans le sens des promoteurs c'est à demander qui est derrière cette auteur.
Que ca soit dit une fois pour toute qu'ils font faillite c'est meiux que de se faire coloniser de nouveau.
et je pense que je vais arreter de suivr ce site impartial.

Mac
| 04-11-2018 18:03
Croyez moi , j'ai fais le tour d'environ 10 projets entre soukra et jardins de carthage pour acquérir un bien pour un ami, alors je suis surpris la quasi majorité des apparts est vendus.
Wallahi sur les finis et même les projets en cours là où tous les apparts bien disposé s et exposés sont vendus chai idhabaa. Un agent immobilier Ted connu sur la regiron sus citée me confirme qu'il ny A ni crise ni srock en deçà des normes ordinaires

kameleon78
| 04-11-2018 15:52
Il faut ouvrir le marché aux étrangers comme l'a fait le Maroc un pays prospère à des années lumière de la Tunisie. Le pouvoir chérifien a ouvert la porte aux étrangers dans tous les domaines et en plus il a facilité les démarches administratives. Au Maroc il faut quelques jours pour vous acquitter de vos devoirs administratifs, en Tunisie, il faut des mois, voilà l'explication : la Tunisie est sclérosée par sa lourdeur administrative, un pays qui vit encore dans les pratiques des années 60 et 70. Il faut une volonté politique, Youssef Chaed est un homme jeune et dynamique, il devrait être au courant de cette paralysie administrative qui fait fuir les investisseurs étrangers, au contraire au Maroc tous les européens se ruent vers ce pays ouvert et Mohamed 6 a compris, ouvrir le pays et les capitaux viendront.

Pour ceux qui se soucient de la souveraineté des biens en Tunisie, je leur rappelle que les "étrangers" n'emmèneront pas leur maison sur leur dos en cas de vente de leur bien. Le bien immobilier restera en Tunisie, il changera juste de mains.

Donc pour ce qui concerne cet article, il faut faire une véritable "révolution" dans le domaine immobilier, il faut faciliter l'accès des étrangers aux "biens" en Tunisie, cela va ouvrir le pays, ramener des capitaux et surtout sauver le secteur immobilier;

slouma
| 04-11-2018 12:01
Mieux vaut avantager les promoteurs de l immobilier social destine a la location et leur accorder les credits et une fiscalite avantageux et fixer un prix maximum pour la location au metre carre.

Bonz
| 04-11-2018 11:42
Dans mon entourage, j'ai des jeunes promoteurs immobiliers qui disent le contraire et qui trouvent que la TVA ne fait que clarifier les choses et que son impact sur les prix n'est que marginal.

Le syndicat des promoteurs immobiliers a visiblement choisi de faire peur aux acheteurs, en disant que la TVA va être supportée par eux. Cette intox risque effectivement de plomber les ventes.

Bab ezzira
| 04-11-2018 11:38
Tout se joue dans le dernier paragraphe.
Une si longue analyse ou il y'a des arguments qui ne tiennent pas la route pour finir sur une conclusion : PLUS D'AVANTAGES POUR LES PROMOTEURS :
1- Baisser les impôts des promoteurs
2- Accès à des prix privilégiés des terrains
3- Ouverture du marché aux étrangers.
Pour le premier point chère madame nous aimerions savoir la contribution des promoteurs immobiliers aux recettes fiscales de l'état. Je connais plus d'un promoteur qui se déclare en faillite à la fin de chaque projet pour ouvrir une nouvelle société et travailler dans l'impunité totale. Inutile de vous citer les noms vous les connaissez parfaitement.
Pour le deuxième point, pourquoi l'Etat et le contribuable doivent ils supporter les charges des investisseurs privés lorsque ces derniers réalisent des milliards de dinars de bénéfices ? Rien qu'a voir le patrimoine seulement en Tunisie on comprend ce que gagne certains promoteurs. Ils rouspètent toujours pour ne pas payer leurs impôts, ils déclarent faillite et ouvrent le lendemain d'autres sociétés immobilières pour échapper au fisc.
Pour le troisième point, la gamme des prix et les marges pratiquées par les promoteurs Tunisiens sont hors des capacités des citoyens moyens. Nos chers promoteurs visaient plus les évadés fiscaux à la recherche du blanchiment d'argent, les spéculateurs, les bénéficiaires du régime de forfaits d'impot TOUT CECI AVEC LA COMPLICITE D'UN ETAT CORROMPU qui se fout des interets des citoyens moyens.. D'ailleurs meme les sociétés qu'il créait au bénéfice de ces citoyens (SNIT, SPROLS, AFH'?') sont actuellement en hibernage et constituent une charge sur le dos du contribuable puisqu'ils ne produisent PLUS RIEN et consomment des charges comme salaires loyers, énergies, moyens de transports etc etc)
Madame, vous voulez ouvrir le marché aux étrangers car vos prix sont trop loin du citoyen Tunisien qui refuse de devenir locataire dans son pays pour votre politique cupide et désastreuse.
Madame, si vous ne trouvez pas vos comptes de grâce laissez ce secteur stratégique et ne faites pas de la surenchère pour les promoteurs honnêtes qui veulent travailler.
Pourriez vous nous répondre cher madame sur le prix moyen pratiqué à Tunis et si un grand honnête Tunisien niveau BAC + 30 peut accéder à ces logements
A L'aouina (yé bou guelb) l'appartement S+2 commence à partir de 250 mille Dinars et les honnêtes citoyens qui achètent à crédit doivent débourser plus de 500 mille dinars.
Je ne vous parle pas de la Marsa, du Lac ou du Ennasr ou les prix sont aussi chers même pour vos étrangers que vous comptez ramener avec la COMPLICITE DE CET ETAT FAIBLE qui cherche à seduire les etrager par la baisse du Dinars. On dirait une vieille fille de joie qui fait promos
En conclusion chere madame,Vos problèmes résident dans vos marges excessifs, et prochainement dans la limitation du financement bancaire des particuliers (respect des ratios de solvabilité par les banques 100 % pour 2019. Ech bech y hezzha tawa.
Santa Louza l'honnête contribuable et le grand philosophe de bab edzira vous embrasse et vous dit gentiment Vous vous invitez chez nous à Tunis la capitale vous achetez et vendez nos terrains et nos enfants sont obligés d'aller vivre dans vos gourbis tellement vous nous rendez la vie difficile chez nous. « Ghallitou 3alina el khobz yé wled Moufida hacha toutes les moufidettes de Tunisie»

ahmed
| 04-11-2018 09:33
lorsque un appartement de s+2 est à 300 MD et un cadre sup touche 1500 dt que ce secteur va sombrer il est moins cher d'acheter en Espagne qu'en TUNISIE

saiebsaleh
| 03-11-2018 08:51
Quelle impartialité. Aucune remise en cause des promoteurs. Et réduire leur marge vous y avez pensé Mme. Nouira. A vous lire, un promoteur gagne moins qu'un épicier. Avant même la loi de finances 2018, les prix étaient exorbitants, déconnectés du pouvoir d'achat. Mais hors de question de gagner un peu moins pour ces cupides de promoteurs. Signe qu'ils ont de l'argent, ils arrivent à tenir une année sans écouler une partie de leur stock. La TVA, les droits d'enregistrement et l'IS existent dans plein d'autres pays et l'immobilier se porte très bien, la France en est un exemple. Alors le jour où les promoteurs décideront d'appliquer des prix réalistes, on en parlera.

Ameur k
| 02-11-2018 22:54
Parfaitement d accord. C est un mauvais signal annoncant une crise economique profonde
Le batiment doit evoluer sinon il n yaurait aucune
Prosperite economique generalisee .