2022 a été une année très difficile pour la promotion immobilière avec une inflation record à deux chiffres impactant les prix fonciers et ceux des matériaux de construction, une hausse du TMM et une érosion du pouvoir d’achat des Tunisiens, le tout corrélé à son cycle d’exploitation long. Ainsi, et malgré une hausse de son résultat d’exploitation de 46%, la Simpar a fini l’exercice déficitaire plombé par des charges financières de près de quatre millions de dinars. Toutefois, le management prévoit de renouer avec les bonnes performances à partir de 2024-2025.

C’est ce qui ressort globalement de l’assemblée générale ordinaire pour l’exercice 2022 tenue vendredi 16 juin 2023, par la société immobilière, sous la présidence du membre du conseil d’administration Fadhel Ben Othman, et celle du directeur général, Sofiène Chaouachi.

Malgré tous les efforts consentis en 2022, la société de promotion immobilière n’a pas pu retrouver son équilibre financier. Il faut dire que l’ensemble de la conjoncture du pays n’y était pas favorable, en particulier pour les entreprises du marché officiel qui respectent les règles et les lois.

Rappelons que le secteur était en difficulté depuis quelques années et que les conséquences de la pandémie Covid-19 n’ont fait qu’accélérer la crise. D’ailleurs, les résultats des différentes sociétés du groupe Simpar le prouvent bien (six sur onze sont déficitaires).

Il faut dire que depuis la révolution, la situation ne s’est guère améliorée avec des prix de l’immobilier en Tunisie qui n’ont pas cessé de flamber. En cause, la hausse des prix des matières premières, des prix des terrains et le manque d’ouvriers qualifiés. À ceci s’ajoute un laxisme de l’administration tunisienne ainsi que l’imposition de nouveaux droits et taxes.

En contrepartie, le pouvoir d’achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui s’est littéralement envolée, passant de 3,3% en 2011 à 10,1% en avril 2023. Ainsi, les décisions de gros investissements tels que l’achat de biens immobiliers sont ajournées, voire même annulées. Le tout, dans un environnement national marqué par la hausse des prix, un manque des denrées et diverses pénuries. En parallèle, le taux directeur a augmenté de 0,75 point de base au cours de 2022, impactant le TMM qui est passé de 6,25 en décembre 2021 à 7,26 en décembre 2022. Cette hausse s’est répercutée négativement sur la marge et sur les ventes de la société, outre le fait que le coût du crédit demeure cher avec une difficulté d’accès à cause du manque de liquidité.

Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles : les indices des prix des terrains d’habitation, des appartements et des maisons ont fortement augmenté entre 2010 et 2021. Ils ont subi, aussi, l’augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d’œuvre, l’indice des prix des matériaux de construction s’est envolé évoluant de 107,4 à 196, enregistrant une croissance moyenne de 98% entre 2011 et 2022. En outre, une hausse significative a été enregistrée, au cours de 2022, au niveau des prix d’ouvrages en béton et en plâtre, les prix du ciment, chaux et plâtre et les prix des tuiles et briques en terre cuite. La forte hausse revenant aux minerais de fer qui ont enregistré un taux de croissance moyen de 66% en l’espace de trois ans.

Dans le détail, l’indice des prix des tuiles et briques est passé de 197 en 2020 à 239 en fin 2022 (+21%), celui des carreaux en céramique de 134 à 153 (+14%) et celui du ciment, chaux et plâtre de 190 à 221 (+16%).

Les professionnels du secteur endurent, également, des retards occasionnés, à plusieurs reprises, par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l’obtention des différentes autorisations avec des délais d’attente dépassant souvent les six mois (PV de récolement, permis de bâtir, …).

Le tout, couplé à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts.

Simpar a dégagé un résultat d’exploitation positif de 1,61 million de dinars (MD), en hausse de 45,99%. Son chiffre d’affaires concernant les ventes immobilières a atteint 13,01 MD contre 14,58 MD un an auparavant. Les produits de participation ont augmenté de 220.177 dinars à 245.540 dinars (+11,51%).

Malheureusement, les 3,79 MD de charges financières nettes et les 29.877 dinars d’impôt ont plombé le résultat net. Le déficit qui se situe à -2,33 MD en 2022 contre -2,81 MD en 2021, s’allégeant de 17,16%.

Côté chiffres, le stock foncier a atteint 28,91 MD au 31 décembre 2022 contre 29,73 MD un an auparavant. Les travaux en cours s’élèvent à 10,6 MD fin 2022 contre 9,3 MD fin de 2021. Les projets en cours de construction comprennent : le 1-11-2 Jardin Carthage, la Résidence Ranim El Mourouj 6 et HSC7/8 Choutrana Green Valley. Fin 2022, treize projets étaient en cours d'étude (douze projets à Tunis et un à Sousse). Leur chiffre d'affaires prévisionnel s'élève à 144 MD.

S’agissant des indicateurs consolidés, le groupe Simpar a réalisé un résultat net consolidé de -3,93 MD fin 2022 contre -11,33 MD fin 2021, et cela malgré un chiffre d’affaires consolidé en hausse de 69,43% pour se situer à 66,11 MD fin 2022 et un résultat d’exploitation qui a augmenté de plus de sept fois pour se situer à 9,24 MD. Malheureusement, et comme pour le résultat net individuel, le résultat net consolidé a été fortement impacté par les charges financières qui ont atteint les 13,36 MD (+4,33%).

En outre, lors de cette assemblée, le DG a indiqué que « la mission de restructuration du groupe immobilier de la BNA, confiée au cabinet Mazars, est en cours d’achèvement » et que « les actionnaires seront informés des résultats lors de l’achèvement des travaux du cabinet et leur approbation ». La mission porte sur l’élaboration d’un diagnostic financier, la préparation de scénarios de restructuration financière, l’élaboration d’un plan d’affaires et la définition des axes de synergie entre les sociétés du groupe.

Côté débat, une seule question a été posée par le représentant de la Gat Assurances sur deux volets : si le management a pensé à un plan d’actions et à une feuille de route pour redresser la situation et remettre à flot la société et s’il a calculé le chiffre d’affaires additionnel nécessaire pour parvenir au point mort.

À cela, le président de la séance a indiqué que des projections ont été faites pour atteindre le point mort et au-delà. M. Ben Othman a aussi admis que la restructuration du groupe a accusé un retard, dû à plusieurs facteurs.

« Le groupe et la BNA sont en train d’étudier ce problème et les projections faites », a-t-il indiqué. Et d’ajouter : « J’espère que d’ici peu la situation sera redressée, pas dans l’immédiat mais dans un proche avenir. Des décisions vont être prises pour améliorer les choses », en évoquant des difficultés survenues tout au long de 2022, le fait que le management a essayé de les résoudre, mais que des facteurs exogènes ont freiné les choses.

Pour sa part, l’administrateur indépendant Karim Ben Kahla a révélé qu’il y a des coûts cachés qui n’apparaissent pas dans les états financiers et qu’il a découverts en devenant membre du conseil. Il a notamment évoqué, dans ce cadre, la concurrence déloyale, la lenteur des procédures administratives outre un environnement des affaires extrêmement dégradé. Le résultat est que des projets s’éternisent, selon lui.

M. Ben Kahla a estimé que ces coûts cachés pèseraient environ 15% du chiffre d’affaires de la société. Il pense qu’en plus de la restructuration de l’entreprise, il faudra une restructuration « immédiate et urgente » de l’environnement des affaires dans le pays, car il coûte très cher à tout le monde.

L’administrateur et représentant de la BNA, Sami Aouni, a considéré que vu que la société est en train d’investir, cela démontre sa « bonne santé ». Pour preuves, les achats de matériel qui ont augmenté de deux millions de dinars en un an. Et de souligner que les dépenses se font aujourd’hui alors que la récolte des fruits se fait dans l’avenir.

À cela le représentant de la Gat Assurances a rétorqué : « Nous la Simpar, on y croit et on veut toujours y croire. Le problème est que la crise commence à durer dans le temps, dans le sens où : est-ce que la société est rentable ? Il faudra étudier la chose de près et toucher les points où ça fait mal et regarder où ça va pas, pour agir… et rapidement ». Il a pointé en particulier les frais du personnel et les charges financières, deux rubriques à revoir, selon lui.

En réponse, Sofiène Chaouachi a souligné que le management est en train de travailler d’arrache-pied. S’agissant des charges financières, le DG a indiqué que des négociations ont été entamées avec les banques pour changer les termes. En outre et en ce qui concerne le personnel, il a spécifié que ceux qui sortent à la retraite ne sont pas remplacés, que les charges de personnel ont augmenté à cause de l’application des augmentations réglementaires alors que le salaire de DG n’a pas augmenté depuis plusieurs années.

M. Chaouachi a affirmé, contrairement à ce qu’a avancé le représentant de la GAT Assurances qui pensait que la promotion immobilière se portait bien et était fleurissante, qu’à part quelques-uns, les promoteurs immobiliers sont en difficultés, en précisant que plusieurs chantiers sont à l’arrêt et que certains promoteurs veulent carrément vendre alors que la construction n’est pas achevée. Et de marteler qu’un assainissement financier de la Simpar suffirait pour la redresser.

Le DG a aussi assuré que le management a dû redoubler d’efforts pendant la pandémie, mais que le cycle d’exploitation de la promotion immobilière est long (au moins cinq ans entre acquisition, étude et promotion, ndlr) et qu’il faudra du temps, pour en absorber les conséquences.

Il a déclaré que « le jour où le plan d’action sera validé, il sera communiqué aux actionnaires, avec un business plan sur cinq ans ».

Cela dit, Sofiène Chaouachi a certifié que d’ici 2024-2025, la Simpar renouera avec le bénéfice. « Patientez deux ans ! Nous allons compter sur nous et grâce à trois projets lancés, suivis de trois autres, le chiffre d’affaires réalisé permettra de couvrir les charges financières et de renouer avec le bénéfice », a-t-il promis.

Cela dit, il a averti que « 2023 sera une année très difficile » (les mêmes conditions étant en train de se poursuivre, ndlr), mais que la société va continuer à œuvrer pour la baisse de son déficit.

« 2024 et 2025 seront les années qui permettront le décollage de la Simpar », a-t-il martelé.

2023 est une année importante pour la Simpar marquant son cinquantième anniversaire de création. La société est en train de lutter pour redresser sa situation, très impactée par une conjoncture des plus difficiles. Malgré cela, les initiés demeurent conscients du potentiel de la société. D’ailleurs, le cours boursier de la Simpar est passé de 33 dinars en janvier 2022 à 35 dinars en décembre 2022.

Imen NOUIRA