Quand le bâtiment va, tout va et inversement. Le secteur de la promotion immobilière, du bâtiment et des travaux publics est un baromètre de la santé économique des pays ainsi qu’un pilier de la croissance économique. Or et depuis quelques années, ce secteur est en crise croulant sous le poids l’inflation, du manque d’investissement, des arriérés de paiements et de la surtaxation. Redémarrer cette machine enrouée pourrait créer de la croissance et de l’emploi mais surtout drainer de ressources supplémentaires à l’État.

Les derniers chiffres sur le secteur de la promotion immobilière, du bâtiment et des travaux publics sont alarmants. Ainsi, et se référant aux indicateurs des sociétés cotées en bourse, le résultat semestriel des entreprises du bâtiment et matériaux de construction a baissé de 52,1%, à part Carthage Cement, toutes les sociétés du groupe ont enregistré une baisse leurs résultats semestriels. Le déficit de Ciments de Bizerte s’est aggravé de plus 45%, celui de Simpar de plus de 25%. La Société immobilière tuniso-saoudienne (Sits) a enregistré une baisse de son résultat semestriel de 65,88%. Et le bénéfice de près de deux millions de dinars d’Essoukna s’est transformé en une perte de plus de 1,5 million de dinars.

En se référant aux indicateurs de l'Institut national de la statistique (INS), le secteur du bâtiment a enregistré en glissement annuel une contraction de 9,9% en 2022 et de 5,4% au deuxième trimestre 2023. Au niveau du deuxième trimestre par rapport au premier trimestre, la croissance du secteur a connu une contraction de 9,7%. D’ailleurs, la production nationale de ciment a baissé passant de neuf à cinq millions de tonnes.

Le poids du secteur du bâtiment et du génie civil dans l’économie tunisienne a été de seulement 3,9% au deuxième trimestre 2023. Sa contribution dans le produit intérieur brut (PIB) a atteint 4,2% en 2022, alors qu’elle était de 17% en 2014, de 16% en 2010 et même pu atteindre 26% en 2000 et 33% en 2005.

Non seulement l’apport du secteur était important dans le PIB mais il permettait une grande employabilité. Avant le Covid-19 et selon l’INS, il employait 520 mille personnes.

Au cours de 2022, le secteur a perdu 10% de se valeur ajoutée et on s’attend que la perte soit identique en 2023, ce qui représente une perte annuelle en termes d’emplois de de 50 mille postes.

Le pire, c’est qu’il y a des investissements étrangers d’une valeur de six milliards d’euros (près de vingt milliards de dinars) mobilisés pour la réalisation de certains projets, mais qui demeurent inachevés ou bloqués.

En effet, depuis quelques années, le secteur est en difficulté. La pandémie du Covid-19 et ses conséquences n’ont fait qu’accélérer la crise. Ainsi, l’inflation s’est littéralement envolée, passant de 3,3% en 2011 à 10,1% en avril 2023, enflammant les prix des matières premières ainsi que les prix des terrains pour la promotion immobilière et assénant un coup de massue au pouvoir d’achat des Tunisiens. Certes, elle a un peu baissé ses derniers mois, mais les hausses demeurent importantes (l’inflation représentant le rythme d’augmentation des prix, ndlr).

Les professionnels ont subi la rareté de certains produits et des terrains ainsi que l’augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d’œuvre, l’indice des prix des matériaux de construction ayant évolué de 107,4 à 196, enregistrant une croissance moyenne de 98% entre 2011 et 2022. Outre la hausse significative, au cours de 2022, des prix d’ouvrages en béton et en plâtre, les prix du ciment, chaux et plâtre et les prix des tuiles et briques en terre cuite. La forte hausse revenant aux minerais de fer qui ont enregistré un taux de croissance moyen de 66% en l’espace de trois ans.

Idem le taux directeur de la Banque centrale de Tunisie a sensiblement augmenté atteignant 8% en 2023, se répercutant négativement sur le coût du crédit, surtout avec le manque de liquidité et l’effet d'éviction (l’État concurrençant le secteur privé, ndlr). Ainsi l’accès au financement est devenu extrêmement difficile, voire impossible surtout pour les projets financés par l’État, le secteur étant considéré comme comportant de grands risques. Pour les supposés "chanceux" qui ont pu avoir des prêts, les charges financières sont tellement exorbitantes, qu’elles impactent souvent significativement leurs résultats.

À cela s’ajoutent les retards occasionnés par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l’obtention des différentes autorisations avec des délais d’attente dépassant souvent les six mois. Le tout, couplé à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers, ce qui affecte la qualité des produits réalisés et engendre une augmentation de leurs coûts.

Et coup de grâce, les arriérés de paiement de la part des entreprises publiques (en particuliers l’Office national de l'assainissement (Onas) et la Société nationale d'exploitation et de distribution des eaux (Sonede)) envers les intervenants du secteur (bureaux d’étude, bureaux de contrôle, promoteurs) vont de six mois à deux ans et plus, couplé aux retards de décaissement de quelques semaines constatés au niveau de la Banque centrale de Tunisie. Une situation qui a causé la faillite de plusieurs sociétés et l’emprisonnement de certains responsables à cause de chèques sans provision.

L’économiste britannique John Maynard Keynes suggérait d'embaucher des chômeurs pour creuser des trous le matin, et les reboucher le soir, afin de de lutter contre la récession et le chômage, et cela en engageant des dépenses socialement utiles. Certes, la théorie keynésienne a ses limites, mais cela dit, il y a une part de vérité dans sa pensée. L’État a un rôle à jouer aujourd’hui pour relancer la machine du BTP et la promotion immobilière en Tunisie, et qui peut lui rapporter gros en termes de croissance et d’emploi mais aussi en termes de ressources.

Certes, il est clair que l’État ne peut pas engager des investissements importants pour le moment, vu la situation des finances publiques. Mais, il peut actuellement prendre certaines décisions et revoir d’autres, dont l’impact a été chaotique. Des décisions qui peuvent être prises rapidement alors que le parlement est en train d'examiner le projet de la loi de finances 2024 et qu'il pourra donc adopter dans la foulée. Ce qui permettra de relancer la machine.

À titre d’exemple, l’instauration d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13% sur les ventes de logements par les promoteurs immobiliers (à l’exception des logements sociaux) en 2018, et qui passera à 19% à partir du 1er janvier 2024. Cette taxe a fortement impacté la promotion immobilière, mais a-t-elle eu les résultats escomptés ? Le ministère des Finances a-t-il mesuré l’impact de cette mesure ? Il est fort probable que la réponse à ces deux questions soit « non », en se référant aux indicateurs boursiers. Pire, ces mesures ont aidé au développement du secteur parallèle qui donne des miettes à l’État. Le secteur officiel étant entravé par la bureaucratie et la taxation. Aujourd’hui, les acteurs se trouvent dans la situation de « construire pour perdre », nous confie un promoteur : ceux qui sont engagés essuient de grosses pertes et ceux qui ne sont pas engagés retardent leurs projets.

Certains promoteurs ont peur qu’on arrive à un point de « rupture », où les dégâts seraient irréversibles. D’ailleurs, le conseiller fiscal, enseignant universitaire et membre du Conseil national de la fiscalité, Mohamed Salah Ayari, recommande de retarder l’application de la TVA de 19% dans la promotion immobilière au 1er janvier 2026, pour préserver les prix d’acquisition de logement pour les citoyens ou d’appliquer une TVA de 13% pour les biens d’une valeur ne dépassant pas les 500.000 dinars dès 2024.

En outre, les professionnels appellent les autorités à trouver une solution à la hausse du taux directeur en appliquant un taux préférentiel au secteur de l’immobilier, notamment en recourant au Fonds de promotion des logements sociaux (Foprolos) pour que le taux d’intérêt ne dépasse pas les 3%. Ils appellent aussi à libéraliser le commerce du fer de construction, le seul matériau dont le prix est fixé par le gouvernement dans le secteur de la construction. Son prix ayant connu une baisse significative sur les marchés mondiaux depuis plus d'un an sans être reflétée sur le marché local.

Le secteur de la promotion immobilière, du bâtiment et des travaux publics est bloqué. Or, il peut être une manne pour l’État, en cette période difficile, juste en prenant certaines décisions courageuses et sans payer un sou. L’objectif étant de remettre sur les rails, un secteur qui peut contribuer fortement dans la croissance du pays, dans l’employabilité et surtout drainer des ressources supplémentaires à l’État.

Imen Nouira