Malgré la cyclicité de l’activité et la conjoncture économique difficile, qui a touché de plein fouet le pouvoir d’achat des Tunisiens et augmenté les prix, Simpar a fini l’exercice 2016 avec un résultat bénéficiaire en légère baisse. Ses actionnaires auront droit cette année, à compter du 12 juillet 2017, à un dividende de 1,5 dinar par action, le même que l’année dernière.
La société immobilière a tenu, vendredi 23 juin 2017, son assemblée générale ordinaire pour l’exercice 2015, dans la convivialité, sous l’égide du président du conseil d’administration, Habib Belhaj Gouider et celle du directeur général, Sofiane Chaouachi.
Depuis la révolution, les prix de l’immobilier en Tunisie ont flambé, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et le manque d’ouvriers qualifiés. A ceci s’ajoute, un laxisme de l’administration tunisienne et même un sit-in entravant un projet en cours à La Marsa.
En contrepartie, le pouvoir d’achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une hausse de l’inflation. Plusieurs ajournent, voire même, annulent leurs gros investissements tels que l’achat de biens immobiliers. Le tout dans un environnement national marqué par la régression notable de l’épargne dans le PIB, au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 10,5% en 2015, une croissance d’à peine 1% en 2016, la dépréciation du dinar ( de 8,6% contre l’euro, 8,3% contre le dollar et de 18% contre le yen) et l’augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d’achat. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d’accès aux crédits rendant l’acquisition de biens immobiliers encore plus difficile, alors que le revenu locatif pour les investisseurs en biens immobiliers ne permet plus d’amortir le bien dans les délais.
Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles : alors que le coût du terrain représentait 15 et 18% du coût global du projet, actuellement il représente 20 à 40%. Ils subissent, aussi, l’augmentation substantielle du coût de la construction (9% en 2016), notamment celui des matériaux ainsi que de la main d’œuvre. Ils endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de services publics (STEG, SONEDE, municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l’obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis de bâtir, …).
Les promoteurs dénoncent également l’entrée sur le marché de l’immobilier de concurrents intrus et de spéculateurs non-professionnels et non-conventionnels, bouleversant ainsi les bonnes règles et pratiques du secteur.
Ils constatent aussi une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et un désordre social qui sont à l’origine des retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts.
En outre, les promoteurs se plaignent de l’aspect fiscal, qui entrave le secteur : ainsi, à la panoplie d’impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, la Loi des finances 2017 y a ajouté de nouvelles dispositions alourdissant les droits d’enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars.
Malgré une conjoncture difficile, Simpar s’en sort avec un résultat bénéficiaire de 2,05 millions de dinars (MD) fin 2016, contre 2,88 MD en 2015, en baisse de 39,98%, avec une participation conjoncturelle de 0,08 MD et un impôt de 0,25 MD. Le chiffre d’affaires a augmenté de 4,65%, passant de 13,04 MD en 2015 à 13,65 MD en 2016.
Pour ce qui est de l’activité participation de la société, le portefeuille titre s’est élevé en 2016 à 11,86 MD contre 11,74 MD en 2015. Les titres cotés en Bourse se sont élevé à 7,04 MD pour une valeur boursière de 18,58 MD fin 2016, ayant enregistré une plus-value de 164% par rapport à leur valeur d’acquisition et ayant généré un revenu de 1,16 MD. On notera, cependant qu’il a été décidé de provisionner deux titres ceux de Ciments de Bizerte et la STB à hauteur de 1,05 MD. Autre point, la Simpar a choisi délibérément de diminuer les placements en fonds gérés de 2% (atteignant 5,23 MD en 2016) : certes ils ont un faible rendement par rapport à d’autres placements mais ils ont permis un gain fiscal de l’ordre de 3MD, précise M. Chaouachi.
Ainsi, l’activité de la Simpar a dégagé un résultat net/chiffre d’affaires de 15,05% fin 2016 contre 22,06% fin 2015. Les capitaux propres (après résultat de l’exercice) ont progressé de 48% en 5 ans, évoluant de 29 MD en 2012 à 43,16 MD en 2016. Les stocks et valeurs ont atteint, pour leur part, 68,88 MD fin 2016 permettant ainsi la couverture de dettes à échoir à hauteur de 150%. L’endettement total est, quant à lui, de 44,33 MD.
Il faut dire que Simpar dispose d’un vrai trésor, soit environ 77 mille m² de terrain à bâtir au 31 décembre 2016, permettant de construire 150.000 de plancher, soit la consommation de 9 exercices. Le stock foncier de la société avait été enrichi en 2016 par l'acquisition d’un lot de terrain, situé aux Jardins du Lac, totalisant une superficie de 2,1 mille m².
En 2016, 13 projets étaient en cours d’étude pour un CA prévisionnel de 190 MD, alors que 4 étaient en construction pour un CA de 42 MD. Les travaux en cours s’élèvent à 18,7 MD à la fin de l’exercice 2016. Ce stock sera vendu au cours des années 2017 et 2018.
S’agissant des chiffres consolidés, le groupe Simpar qui se compose de 10 sociétés outre la société mère, a réalisé un résultat net consolidé de 4,09 MD en 2016 contre 6,03 MD en 2015, avec une contribution exceptionnelle de 0,33 MD et un impôt de 1,14 MD. Les meilleurs résultats ont été enregistrés par la société mère, la société Essoukna avec 18 MD et El Madina avec 13 MD. Le stock foncier des sociétés immobilières du groupe a plus que doublé en 5 ans, en passant ainsi de 47 MD en 2012 à 95 MD en 2016, enregistrant une progression de 202%.
Pour leur part, les commissaires aux comptes ont souligné qu’en 2015, le groupe a fait l’objet d’une campagne de contrôle fiscal.
Ouvrant le débat, un actionnaire s’est interrogé sur l’aboutissement du projet de SODET SUD. Il a fait remarquer que les charges financières sont supérieures au résultat net. Sachant que tous les crédits de la Simpar sont contractés auprès de la BNA, il s’est demandé si la banque ne profiterait pas un peu de sa filiale et si changer d’emprunteur ne réduirait pas ces frais. Son avis a été partagé par un autre actionnaire qui s’est demandé si l’établissement bancaire ne pratiquait pas à la société immobilière un intérêt de 11% assimilable à un loyer leasing. L’un d’eux s’est, également, interrogé sur ce que comptait faire la BNA de ses participations supplémentaires au seuil réglementaire dans la Simpar (ses participations étant de 30%) et qu’elle devra liquider d’ici fin 2018, pour se mettre en conformité avec la loi bancaire.
En réponse, Sofiane Chaouachi a indiqué que la SODET SUD a bénéficié d’une augmentation de capitale de 40 MD. Il a précisé que sur les 70 hectares seulement 20 hectares n’ont pas encore été assainis. La valorisation actuelle de ce projet est de 43 MD, mais la BNA est en train de faire une nouvelle étude pour une nouvelle valorisation, plus actualisée.
Au sujet des prêts contractés auprès de la BNA, le DG a souligné les liens étroits et exceptionnels que partagent les deux sociétés, des liens qui font bénéficier la Simpar d’avantages qu’aucune autre banque ne lui accorderait, selon lui.
M. Chaouachi a affirmé que la société immobilière va adopter une politique de marketing plus agressive, avec vente sur plan, chose qu’elle n’a jamais tentée auparavant. Elle a opté pour une approche commerciale, technique et organisationnelle différente, et qui répond mieux à la demande et aux besoins des clients. C’est dans ce cadre qu’elle a changé de fusil d’épaule : elle a troqué les salons et foires européens pour ceux du Golfe, où l’argent coule à flot et les Tunisiens sont plus susceptibles d’investir dans leur pays d’origine.
Le DG a fait remarquer que les prix ont non seulement augmenté pour eux, mais également pour les acheteurs : c’est pour ceci que ses équipes sont en train de travailler sur la maitrise des coûts et sur le financement.
Pour sa part, Habib Belhaj Gouider, qui est président du conseil d’administration de la Simpar, mais également DG de la BNA, a affirmé que des intérêts de 11% par an sont une chimère en plus d’être une pratique illégale. Bien au contraire, et vu que avec les contraintes prudentielles imposées par la BCT ne cessent de durcir, c’est plus simple et moins couteux pour la BNA que ses filiales s’adressent à la concurrence.
S’agissant de SODET SUD, il a estimé que ce projet de développement de zone touristique a un potentiel important, mais que sa mise en œuvre, au même titre des projets similaires en Tunisie, prendra du temps. Mais, le jour où le projet se concrétisera, les actionnaires remporteront le «jackpot», a-t-il relevé.
Le président du conseil d’administration a précisé que la BNA est toujours en mode réflexion en ce qui concerne ses participations dans des activités non-financières. Il a précisé que la vente de l’ensemble de ses participations dans Simpar est exclue pour le moment et que la banque cherche une solution qui convient à tous.
Malgré cette conjoncture, Simpar demeure un titre solide, martèle Sofiane Chaouachi, preuve à l’appui : deux assurances de la place ont augmenté leur participation dans la société immobilière alors qu’il est de notoriété publique que les investisseurs institutionnels ne mettent pas leur argent n’importe où parce qu’ils gèrent les portefeuilles des épargnants, explique-t-il.
Compte tenu de ses stocks actuels, Simpar estime pouvoir réaliser un chiffre d’affaires annuel moyen supérieur à 27 MD, un résultat net de 2 MD et des produits de participation de 1,1 MD pour les 5 prochaines années.
Imen NOUIRA
