Bien que son chiffre d’affaires a augmenté de près de 2,5 fois, Simpar a fini 2019 avec un résultat déficitaire. Conjoncture nationale oblige, la promotion immobilière a dû faire un effort supplémentaire de provisionnement accouplé à une hausse des charges financières, ce qui a impacté négativement son résultat. Il faut dire que le problème dépasse largement la société, la crise touchant l’ensemble du secteur immobilier, qui n’a pas été épargné ces dernières années avec une hausse de l’inflation, du TMM, des prix des différents intrants et cerise sur le gâteau, outre une augmentation des droits d’enregistrement, il a été la cible d’une nouvelle TVA.
C’est ce qui ressort globalement des assemblées générales ordinaire et extraordinaire pour l’exercice 2019 tenue vendredi 26 juin 2020, par la société immobilière, sous l’égide du président du conseil d’administration, Habib Belhaj Gouider et celle du directeur général, Sofiane Chaouachi.
Depuis la révolution, les prix de l’immobilier en Tunisie n’ont cessé de flamber, à cause de la hausse des prix des matières premières, des terrains et le manque d’ouvriers qualifiés. A ceci s’ajoute un laxisme de l’administration tunisienne ainsi que l’imposition de nouveaux droits et taxes.
En contrepartie, le pouvoir d’achat du Tunisien a sensiblement baissé avec une inflation qui a largement augmenté passant de 4,4% en 2010 à 6,9% en 2019. Les décisions de gros investissements tels que l’achat de biens immobiliers sont ajournées voire même annulées. Le tout dans un environnement national marqué par une croissance molle d’à peine 1% sur l’ensemble de 2019, une régression notable de l’épargne dans le PIB au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 16,4% en 2012 puis à 9,3% en 2018, la dépréciation du dinar (de 31% contre l’euro et de 34% contre le dollar, ayant des répercussions directes négatives sur le haut standing) et l’augmentation de la pression fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d’achat. En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d’accès aux crédits rendant l’acquisition de biens immobiliers encore plus difficile.
Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des terrains constructibles, avec une pénurie des lotissements offerts par l’Agence foncière d'habitation (AFH) : les indices des prix des terrains d’habitation, des appartements et des maisons ont pratiquement doublé entre 2010 et 2019, selon les chiffres de l’INS. Ils subissent, aussi, l’augmentation substantielle du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d’œuvre, l’indice des prix des matériaux de construction ont littéralement flambé affichant une moyenne de croissance de 69% entre 2010 et 2019. A titre d’exemple, l’indice des prix des tuiles et briques est passé de 99,7 en 2010 à 201,3 en 2019, celui des carreaux en céramique, du ciment et plâtre ainsi que des ouvrages en béton ont évolué quant à eux respectivement de 97,3 à 134,2, de 93,4 à 189,2 et de 98,7 à 131,3.
En outre, les professionnels du secteur endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, etc.), outre ceux liés à l’obtention des différentes autorisations avec des délais d’attente dépassant souvent les six mois (PV de recollement, permis de bâtir, …).
Le tout couplé à une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers, ce qui affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts.
Autre problématique contraignante : l’aspect fiscal qui entrave le secteur. Ainsi, à la panoplie d’impôts et taxes auxquels est déjà soumis le secteur, les dispositions de 2017 alourdissant les droits d’enregistrement des biens immobiliers dépassant les 500.000 dinars, le secteur écope en 2018 d’une nouvelle TVA de 13% qui sera portée à 19% en 2024. Ceci se répercute par un surcoût pour l’acheteur. « Par conséquent, et vu tous les arguments présentés plus haut, le prix de l’immobilier poursuivra son ascension, contrairement à tout ce qui peut se dire », a martelé dans ce cadre M. Chaouachi en soutenant que ceux qui vendront leur bien moins cher, le feront à perte et devront par la suite mettre la clé sous la porte.
A tout ceci, s’ajoute un renchérissement du prix de l’emprunt, le TMM ayant évolué de 4,28% en décembre 2015 à 7,81% en décembre 2019. Il a affiché son plus haut taux historique au cours de l’année 2019 atteignant 7,9%. En parallèle, les impayés dans les crédits logement se sont envolés. Le taux moyen des improductifs étant de 20%, soit le double du taux annuel moyen des crédits logements (10%). Le total engagement bancaire du secteur de la promotion a atteint 5,6 millions de dinars (MD) fin 2019 dont 16% des impayés. Donc, l’accès au financement aller devenir très difficile et ceci sans tenir compte de la crise covid-19 qui a compliqué davantage les choses.
«Pour la classe moyenne, acheter un logement est devenu un rêve inaccessible», a soutenu le DG.
Il faut savoir que Simpar a toujours été un grand acteur de la promotion immobilière en Tunisie depuis sa création. La société a construit 3.503 appartements et 276 magasins et bureaux à travers la réalisation de 65 projets répartis entre Grand Tunis, Nabeul, Hammamet et Sousse outre 3 agences BNA et 4 agences CTAMA. Et ceux à part les opérations de lotissement de terrain à Sousse, La Marsa et Ben Arous.
Aujourd’hui et après plusieurs décennies de prospérité, la société enregistre un déficit pour la deuxième année successive de -2,77 MD en 2019 contre un déficit de -864.776 MD en 2018. 2018 ayant été une année avec une activité nulle pour l’ensemble du secteur à cause du retard de publication des textes applicatifs de la nouvelle TVA imposée qui ne s’est faite qu’en avril 2018.
Dans ce cadre, M. Gouider a estimé que pour compenser 2018, Simpar devait enregistrer un chiffre d’affaires de 22 ou 24 MD, ce qui était assez compliqué avec la conjoncture précitée.
Certes la société a rattrapé son retard en termes de chiffre d’affaires les ventes immobilières ayant augmenté 2,4 fois (soit +136%) évoluant de de 6,38 MD à 15,46 MD entre 2018 et 2019, mais ça n’a pas été suffisant, avec des charges financières ont continué à évoluer de 4,30 MD à 5,1 MD (+18,45%), la constatation de provision sur fonds gérés de 1,27 MD et des produits de participation qui n’ont généré cette année que 625.058 dinars en 2019 contre 1,34 MD en 2018.
Le chiffre d’affaires réalisé en 2019 a dépassé celui de 2017, avant l’arrivée de la nouvelle TVA, a indiqué Sofiane Chaouachi. Pour contrer la conjoncture, Simpar, spécialisé dans le haut standing, a décidé «la diversification de son produit horizontal», a-t-il noté, en soulignant que même les emplacements de ces projets ont changé dans le cadre de cette nouvelle stratégie.
Pour ce qui est de l’activité participations de la société, le portefeuille titre reste au même niveau de 2018 et s’est élevé 11,19 MD en 2019. Pour leur part, les titres cotés en Bourse se sont élevés à 6,69 MD pour une valorisation boursière de 11,57 MD fin 2019 (176% de leur valeur d’acquisition). Pour le fonds géré, aucun placement n’a été fait depuis 2015.
«Simpar est la filiale d’une banque publique et à un certain moment elle a intégré la politique de l’Etat pour soutenir les projets dans les zones de développement régional. Certes, on a gagné de l’argent via ces investissements. Mais depuis 2015, la société a décidé de ne plus investir et elle est en train de récupérer ses mises. Ceci dit, elle a dû constater de nouvelles provisions qui ont triplé entre 2018 et 2019. A noter que ces investissements ont généré un gain fiscal de 2,3 MD», a expliqué le DG.
En 2019, le stock foncier a atteint 27,19 MD contre 25,76 MD en 2018. Les travaux en cours s’élèvent à 20,55 MD fin 2019 contre 30,68 MD fin de 2018, une diminution qui s’explique par l’obtention des PV de recollement des projet La Brise aux jardins de Carthage et La Résidence du Parc a El Mourouj 5, ce qui a augmenté les stocks de travaux terminés passant de 15,46 MD en 2018 à 21,39 MD fin 2019.
Les projets actuels en cours de commercialisation sont La Brise aux jardins de Carthage, La Perle à El Mourouj 6, La Résidence du Parc a El Mourouj 5 et une 4éme résidence Le Patio située à El Menzeh 9C dont l’obtention du PV de recollement est prévu pour le 3ème trimestre 2020 (son chiffre d’affaires est de 19,5 MD).
Le DG a, en outre, précisé que le nombre des projets en cours d’études à fin 2019 s’élève pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 164 MD.
Autre fait important, les stocks et les valeurs ont atteint 72,9 MD fin 2019, permettant ainsi de couvrir largement les dettes de la société et ce à hauteur de 124%.
S’agissant des chiffres consolidés, le groupe Simpar a réalisé un résultat net consolidé de -7,22 MD fin 2019 contre -2,81 MD fin 2018, avec un impôt de 932.983 dinars. En effet, et comme précité, c’est l’ensemble de la promotion immobilière qui a été secoué en 2019 et cela s’est matérialisé par des manques à gagner et des pertes conséquentes.
Lors du débat, le représentant de la GAT s’est interrogé sur la gestion, pointant en particulier les charges financières et le coût des emprunts. En outre, il a estimé que les jetons de présence devaient être indexés sur les performances de la société. Il a fustigé, ce qu’il a considéré comme un refus de la part de la société, le conseil d’administration n’ayant pas répondu à la demande de la GAT à faire son entrée dans le conseil d’administration. Il s’est aussi interrogé sur l’augmentation des parts de la BNA dans Simpar alors qu’elle doit au contraire les réduire pour se conformer à la loi bancaire.
Un autre actionnaire s’est demandé quelles actions entreprendre en cette crise pour diminuer les coûts.
Pour sa part M. Kchaou s’est révolté contre l’absence de dividende pour la deuxième année consécutive et martelé que «le dividende est important pour le petit-porteur». Pour lui, la société doit opérer une augmentation de capitale pour pouvoir travailler à l’aise et minimiser son recours à l’emprunt. En outre, il a appelé à la compression des charges et s’est demandé de l’intérêt d’avoir un DG et un DGA dans une société aussi petite que la Simpar, avec des salaires assez conséquents, par rapport à l’activité actuelle.
A ce flot de questions, Habib Belhaj Gouider a souligné que à son arrivé à la tête du conseil d’administration en 2016, il avait décidé la refonte du pôle immobilier, mais la loi de la Banque centrale sur les participations hors financières a entravé ses projets. Ceci dit, il martelé que la banque n’est pas prête à brader le groupe immobilier, en soulignant l’histoire de ce dernier que la banque doit défendre. A cet effet, la BNA Bank est en train de renforcer sa position dans le capital pour pouvoir choisir le prix et le timing de la vente, qui devra se conclure tôt ou tard. Ainsi, les nouvelles acquisitions s’inscrivent dans une stratégie globale.
Sur le volet des performances de la société, le président du conseil a souligné la descente aux enfers du secteur, notant que 400.000 logements sont restés invendus en 2019, dénotant de la crise qui secoue l’ensemble de la promotion immobilière. Et de marteler que les 2/3 de la perte provient du portefeuille participation, ce qui a nécessité un provisionnement pour couvrir le risque qu’il soit potentiel ou avéré. Il a noté que comme l’ont expliqué les commissaires aux comptes, la valeur des terrains couvrent largement la valeur des engagements de la Simpar.
M. Gouider a souligné que les DG du groupe sont en train de travailler sur une stratégie pour la restructuration du pôle immobilier, en affirmant que l’activité ne pas être financé par l’endettement surtout si la société est déficitaire.
En ce qui concerne le conflit d’intérêt auquel a fait allusion le représentant de la GAT, le DG de la BNA Bank a noté que la banque comme tout autre établissement financier accordé des intérêts au prix du marché en tenant compte du risque, en rappelant sa responsabilité envers ses actionnaire et qu’elle risque d’être trainé en justice pour tout drapement. Il a avoué qu’il a demandé aux directeurs des sociétés du groupe immobilier d’aller se financer ailleurs, justement pour éviter ce soupçon de conflit d’intérêts, et d’admettre qu’à mainte reprises la BNA Bank a dû fournir sa garantie pour ses filiales.
Par ailleurs, Habib Belhaj Gouider a exprimé sa compréhension face à la frustration des actionnaires en absence de distribution de dividendes, mais à noter que le jeton de participation est quelque chose de différent puisqu’il est la rémunération d’un travail accompli. Et de souligner que les jetons accordés par la Simpar sont trois fois rien par rapport à ce qui se fait sur le marché.
Par rapport à l’utilité d’avoir un DG et un DGA, le président du conseil d’administration a avoué que l’organigramme est hérité de l’étatique et d’indiquer que le DGA est parti au cours de 2019 et n’a pas été remplacé. Le poste a été supprimé de l’organigramme de la société.
S’agissant de la GAT et son entrée au conseil, M. Gouider a évoqué un énorme respect pour la société d’assurances. Il a admis que si juridiquement il y a rien à redire, moralement il y a eu un manquement.
On notera Simpar a adopté en 2020 d’un nouveau système d’information qui va permettre, selon son DG, d’améliorer la productivité et la fiabilité des informations, d’optimiser les processus de traitement des données, ce qui va engendrer une réduction de coût et permettre une meilleure réactivité aux exigences du secteur et des innovations technologiques.
Se référant à une étude réalisée par le Pnud Tunisie qui conclut que la crise covid-19 aura de lourdes séquelles sur l’économie tunisienne, et faisant le parallèle sur la promotion immobilière, Sofiane Chaouachi pense que la crise impactera inévitablement la Simpar. La société a révisé la valeur de son chiffre d’affaires pour 2020 initialement prévu dans son budget à 21 MD et table sur des ventes de l’ordre de 13 MD, dont 7 MD de promesses de vente déjà signées.
«On était dans une phase ascendante avec 7 MD de promesses de vente signées et la crise covid-19 a tout arrêté. En plus toutes les études parlent de chute substantielle de tous les indicateurs des pays. Face à ces chiffres alarmants, on ne peut qu’être réaliste !», a martelé le DG.
Pour le moment le titre Simpar se comporte bien. Le cours boursier a varié entre 29 dinars et 39,8 dinars durant l’année 2019 pour se stabiliser à 39,8 dinars fin décembre 2019. Jusqu’au 19 juin 2020, il a surperformé l’indice boursier Tunindex. Le cours de l’action s’est situé à 40 dinars au 24 juin 2020, ce qui prouve que les investisseurs ont confiance dans la société et sa capacité à absorber les chocs exogènes.
Après une année 2018 chaotique, la Simpar a su redresser la barre même si le résultat n’a pas suivi. Le fait qu’elle a pu conclure 7 MD de promesses de vente en 2020, malgré une croissance atone prouve sa résilience. Mais, avec la crise covid-19, 2020 s’annonce déjà compliquée, sans l’appui du gouvernement au secteur.
Imen NOUIRA
