Depuis la révolution, les prix de l’immobilier en Tunisie ont flambé, avec la hausse des prix des matières premières et le manque d’ouvriers qualifiés. Les Tunisiens de la classe moyenne, pour leur part, n’arrivent plus à joindre les deux bouts et ne sont plus capables de s’investir dans l’achat d’un logement tellement les prix sont exorbitants. En contre partie, des efforts doivent être faits dans la construction de logements sociaux pour les plus démunis.
Comme tous les secteurs économiques du pays, les promoteurs immobiliers font face à plusieurs problèmes, notamment la multiplication des constructions anarchiques. Autopsie.

La Banque de l'Habitat (BH) a organisé, samedi 16 mai 2015 à l’hôtel The Résidence à Gammarth, une rencontre débat avec les promoteurs en présence de son PDG Ahmed Rjiba et du DG de l’habitat au sein du ministère de l'Equipement, de l'Habitat et de l'Aménagement du territoire, Nejib Snoussi, sur le thème "Banque de l'Habitat-Promoteurs immobiliers : un partenariat durable" où plusieurs sujets touchant le secteur ont été abordés.

A cette occasion, M. Rjiba a souligné la place importante qu’occupent les promoteurs immobiliers dans la stratégie de la banque qui veut mettre en place un partenariat fructueux. Il a également mis en relief le rôle important joué par la banque depuis 1974, en tant que CNEL, avec le financement de plus de 600.000 logements, ce qui représente 20% du total des habitations dans le pays.
M. Rjiba a annoncé que des mesures organisationnelles ont été prises pour réduire les délais d’étude de dossier de prêt des promoteurs à 15 jours au plus, tout en simplifiant les procédures.
Grâce aux efforts déployés, la banque demeure le leader dans le secteur bancaire en matière d’immobilier avec une part de marché de 23%, qui s’élève à 800,686 millions de dinars (MD).
La PDG a promis que la banque déciderait de prendre certaines nouvelles mesures, notamment étudier les dossiers de prêts du coût brut au lieu du net retenue de garantie et de réactiver les conventions avec les promoteurs pour permettre de faciliter les procédures à leurs clients.

Pou sa part, la directrice centrale planification et contrôle de gestion, Kmar Zaouali, a présenté les chiffres de l’exercice 2014, qui sont au vert. En effet, la BH a dégagé en 2014 un résultat bénéficiaire de 50,3 MD et un produit net bancaire (PNB) de 245,9 MD en hausse de 18,7%.
Mme Zaouali a ajouté que les crédits immobiliers sur les ressources de la BH accaparent 42% du total crédit à la clientèle. Elle a précisé, également, que depuis la création du crédit Foprolos, la banque a accordé 65.000 crédits.

Nejib Snoussi a indiqué que le nombre de promoteurs immobiliers est passé de 150 en 1990 à 2.800 actuellement, mais que seulement 30% d’entre eux ont une activité normale. Pour lui, il faut réviser les lois qui régissent le secteur. Il a précisé que le pic de la production immobilière a été réalisé en 2010 avec 14.000 logements, un chiffre revu à la baisse avec 8.000 logements en 2014. Il a souligné que tous ces logements sont concentrés dans 7 gouvernorats : le Grand Tunis, Sfax, Sousse et Nabeul. Il affirmé aussi qu’il y a une baisse dans les logements sociaux et qu’il fallait penser aux moyens de travailler avec les promoteurs justement pour approvisionner le marché en logements sociaux de type économique supérieur.
Autre point, M. Snoussi a noté que le recensement de 2014 a permis d’établir que chaque année, 79.000 logements sont construits dans le pays, dont 29.000 sans autorisation, soit un taux de construction anarchique de 37%. Ce qui prouve que tout le système souffre de difficultés : problèmes fonciers avec un manque de terrains à usage de construction, des problèmes de procédures relatifs aux autorisations et aux lotissements, etc. De ce fait les constructions ont diminué alors que le prix des logements a flambé et n’est plus compatible avec les revenus des familles modestes et de la classe moyenne. Ainsi et pour trouver une solution à toutes ces problématiques, le ministère va faire une consultation nationale sur l’habitat et l’aménagement du territoire les 10 et 11 juin prochains, pour avoir des propositions des différents intervenants pour trouver des solutions, a-t-il affirmé.

Lors du débat, les différents promoteurs ont soulevé plusieurs problèmes. L’un des promoteurs a admis que les prix de l’immobilier ont énormément grimpé et qu’une partie des Tunisiens se trouvent dans l’incapacité d’acquérir des logements, mais qu’au final, c’est le promoteur qui subit toute la pression. Autres problèmes soulevés, ceux du non respect des plans d’aménagement et des constructions anarchiques, faites en toute impunité. D’autres ont évoqué la lenteur des procédures avec un délai allant de 6 mois à un an pour la remise de la mainlevée et des délais de 6 mois pour avoir le permis de construire. D’autres ont parlé des délais d’attente pour le virement des fonds des ventes que la banque a accepté de financer auprès de particuliers. Ils ont souligné le manque d’experts qui entraine des attentes excessives à leur goût. Ils ont également réclamé des taux préférentiels qui ne dépassent pas les 2%. Ils ont réclamé que la RC décennale soit souscrite après l’achèvement des travaux.
Un commissaire aux comptes a estimé que l’avance acquéreur affecté aux comptes indisponibles était une injustice vis-à-vis des promoteurs outre la manière de comptabiliser les intérêts. Un avis partagé par plusieurs promoteurs, d’ailleurs l’un deux a réclamé le texte de loi, estimant qu’il y a une mauvaise interprétation.
Certains ont même exprimé leur ras-le-bol affirmant qu’il n’y a pas de volonté politique, notamment concernant la construction des logements sociaux avec un manque de terrains exploitables et qu’aucun promoteur n’est capable de faire des logements à un coût de 570 dinars le m2, avec la hausse des prix de la matière première et la rareté de la main d’œuvre qualifiée. «Si on n’arrive pas à travailler ici, nous irons à l’étranger, vers les pays africains», l’un d’eux citant notamment le Congo, la Côte d’Ivoire et le Sénégal où il y aurait des opportunités intéressantes à saisir selon lui.
Pour sa part, le président de la chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers relevant de l’UTICA, Fahmi Chaâbane, a tenu à rendre hommage à la BH qui a accompagné les promoteurs et qui leur a permis de se développer. Il a précisé que l’UTICA s’est engagée à les défendre. Autre point, il a précisé qu’une instance a été créée au sein de la chambre pour rendre hommage aux martyrs des forces de sécurité et de l’armée. Les 3 membres fondateurs de la chambre, Abdelhamid Al Amiri, Khaled Kobbi et Maher Chaabane se sont engagés à fournir 30 logements (10 chacun) à travers tout le pays à une liste choisie par le gouvernement parmi les familles des martyrs. Cette initiative est ouverte à tous ceux qui veulent y participer, a-t-il précisé.
Pour sa part, le promoteur Abderrazek Ben Mahmoud a déclaré que «le promoteur est malade» et que jamais il n’a vécu une situation plus catastrophique que celle qu’il est en train de vivre aujourd’hui, faisant porter la responsabilité au ministère et aux autorités régionales. Il a raconté, dans ce contexte, une anecdote qui vient de lui arriver. En effet, on l’a informé d’une saisie qui sera opérée sur ses biens d’un montant de 98 mille dinars. En cherchant la raison, il a su que la saisie était à cause de pénalités liées pour un terrain non bâtit aux Berges du Lac. Le hic, c’est qu’il s’agit de la première résidence inaugurée par feu Habib Bourguiba en 1987 et que le bonhomme de la municipalité, non seulement l’ignorait mais a mandaté un expert pour aller vérifier l’information !
Un architecte a proposé, pour sa part, la création de nouvelles villes ou zones urbaines, qui peuvent résoudre les problèmes d’aménagement du territoire. Concernant les logements sociaux, il a proposé que l’Etat contribue avec les terrains et la suppression des taxes.
Au final, c’est une législation vieillissante qui n’est plus au goût du jour et qui ne répond plus aux besoins des opérateurs, qui a été pointée par les différents intervenants.

En réponse à ces interrogations, M. Snoussi a admis que tout le système a atteint ses limites et qu’il doit être révisé. Il a expliqué que l’Etat est passé après la révolution par une période de vide qui a laissé le champ libre à des pratiques illégales. En outre, le manque de logements sociaux a participé à multiplier le recours aux constructions anarchiques. Il a noté que le ministère pourra éventuellement aider au contrôle mais que ça ne fait pas partie de ses prérogatives.
Pour sa part, M. Rjiba a rappelé que la BH allait rétablir sa convention avec les promoteurs ce qui va leur permettre de bénéficier de taux préférentiels. Au sujet de la mainlevée, il a précisé que la banque est consciente des problèmes y afférents et qu’elle est en train de revoir toute la procédure pour que les délais de sa remise ne dépassent pas les 15 jours. Il a indiqué, aussi, que lors d’indisponibilité d’experts de la banque, les promoteurs peuvent diligenter un expert indépendant. Il a rassuré les promoteurs sur le fait que la RC décennale sera dorénavant souscrite après l’achèvement des travaux.
Interrogé sur les montants des crédits accordés aux promoteurs, il a précisé que la banque, n’ayant pas de problème de liquidité, peut accorder des crédits qui dépassent les 15 MD pour des grands projets.
Concernant la volonté de certains de se développer sur le marché africain, M. Rjiba a rappelé que la banque est présente au Congo et au Burkina-Faso et qu’elle a des partenariats avec plusieurs pays africains, notamment le Niger, le Gabon et le Togo et qu’elle est prête à les assister sur le marché africain.
Concernant les comptes indisponibles et les intérêts, il a indiqué que c’est en application à la loi et usages en vigueur.

Au final, toutes les parties prenantes du secteur immobilier sont d’accord sur le fait que les lois doivent être révisées et que des efforts doivent être faits par tous pour faire baisser les prix de l’immobilier et parvenir à construire des logements sociaux à un prix raisonnable pour répondre à la demande des Tunisiens.

Imen Nouira