Les chiffres sont sans appel ! L’année 2018 a été catastrophique pour le secteur du bâtiment et de la promotion immobilière. L’indice du sous-secteur bâtiment et matériaux de construction a enregistré une baisse de 12,23% en 2018. Les revenus des trois promoteurs côtés en bourse ont été pratiquement divisés par deux. Retour sur les chiffres d’un secteur malmené.
La nouvelle taxe sur la valeur ajoutée (TVA) imposée en 2018 sur l’immobilier et non récupérable (tout au long de 2018 jusqu’à l’amendement de la loi avec la LF2019), a été un coup de massue pour les promoteurs. Alors que le secteur souffrait déjà des hausses des différents intrants, subir une nouvelle taxe dont les textes applicatifs ont été publiés 3 ou 4 mois après la loi, le tout conjugué aux hausses successives du TMM, plombe de ce fait l’activité. Les chiffres des sociétés cotées en bourse jusqu’à fin septembre sont assez éloquents. Ainsi, en cherchant à avoir le beurre, l'argent du beurre et le sourire de la crémière, le gouvernement a perdu sur tous les plans avec des recettes en moins et surtout un secteur en crise systémique.
Les chiffres des trois sociétés cotés en bourse pour l’exercice 2018 le prouvent bien. Les revenus d’Essoukna sont passés de 20,96 millions de dinars (MD) fin 2017 à 10,56 MD fin 2018, ceux de Simpar de 15,60 MD à 7,88 MD et ceux de la Société immobilière tuniso-saoudienne (SITS) de 5,51 MD à 2,49 MD, pour cette même période. Ainsi, Les chiffres d’affaires ont été divisés par deux.
Lors de l’élaboration de la Loi de finances 2018, les promoteurs immobiliers avaient alerté sur les conséquences de cet article de loi, mais personne n’a voulu les entendre. En se référant aux chiffres des sociétés de promotion cotées en bourse, en faisant un calcul très simpliste juste sur les revenus de ces sociétés (42,07 MD) et en gardant toutes choses égales par ailleurs, l’Etat espérait des recettes de TVA de l’ordre de 5,47 MD en 2018 qui passeraient à 7,99 MD en 2020. Or avec l’instauration de cette taxe et la baisse de leurs revenus (20,93 MD), il ne peut collecter au meilleur des cas plus de 2,7 MD en 2018 et 3,97 MD en 2020, si la crise du secteur ne s’aggrave pas davantage et là c’est tout un pan de l’économie qui est mis en péril.
Plusieurs observateurs diront que c’est quand même des recettes en plus, mais concrètement et compte tenu de la baisse des revenus, le fisc perd l’impôt sur les bénéfices de ces sociétés (IS) qui risque de diminuer sensiblement : les bruits de couloirs dans le secteur laissent entendre que plusieurs sociétés de promotions immobilières risquent d’être déficitaires cette année.
L’Etat a perdu aussi des droits d’enregistrement. Moins de ventes rime avec moins de recettes. Ainsi, l’instauration de cette nouvelle taxe, corrélée au retard des textes applicatifs, à la hausse du TMM et à la hausse des prix des différents intrants, c’est tout un secteur qui est sinistré.
Il y a trois mois, Business News avait évoqué les bruits de couloirs sur le fait que la Société nationale immobilière de Tunisie (Snit) n’a vendu que deux appartement pour un montant de 160.000 dinars. Fin mai dernier, le président de la Chambre syndicale nationale des promoteurs immobiliers Fahmi Chaâbane avait annoncé que depuis le début de l’année et jusqu’à cette date, seulement 24 appartements ont été vendus.
La promotion immobilière est bel et bien en crise. Et avec elle, c’est tout le secteur du bâtiment qui est touché (BTP, menuiserie bois et aluminium, raccordement en eau et électricité, marbre, etc.) outre les prestataires de services publics (Steg, Sonede, municipalités, gouvernorats, Onas, Protection civile, …) qui seront également impactés avec un manque à gagner qui se traduira tôt ou tard par des pertes d’emplois. D’où l’urgence de prendre des décisions rapides pour sauver ce secteur et ses emplois d’une crise systémique qui peut impacter l’ensemble de l’économie nationale.
Comme porte de sortie à cette crise qui se profile, l’imposition d’une TVA de 7%, que certains promoteurs veulent voir étendue à tous (promoteurs et particuliers). L’imposition d’un droit d’enregistrement fixe de 25 dinars par page et par copie à l’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un promoteur et l’annulation de toutes autres taxations, puisque le secteur est désormais assujetti à la TVA.
Le Conseil d’analyses économiques présidé par Afif Chelbi, dans un rapport qu’il a élaboré sur le plan de relance 2019-2020 qui comprend 100 mesures, est allé dans ce sens. Il recommande la révision de la question de la TVA sur la vente des logements en instaurant une TVA et un droit d’enregistrement au droit fixe (100 dinars) pour les logements vendus à l’état neuf et un droit d’enregistrement sur les logements anciens.
Autre mesure possible, la mise en place d’un fonds qui permettra de bonifier les intérêts des crédits immobiliers ainsi que les crédits accordés aux promoteurs, l’abandon de l’autorisation du gouverneur pour l'acquisition de biens immobiliers pour les étrangers au moins à partir de certains montants importants. Des promoteurs évoquent aussi un retour vers un taux de faveur pour les crédits logement.
En outre, une réflexion doit être faite au niveau de la chambre des promoteurs immobiliers avec le ministère de tutelle pour moderniser les méthodes et le choix des matériaux de construction qui peuvent abaisser le coût de la construction. Il faudrait aussi penser à renforcer la formation professionnelle de la main d’œuvre.
L’immobilier est un baromètre de la santé économique d'un pays. Quand le bâtiment va, tout va et inversement. La crise de ce secteur est un indicateur important qui ne doit pas être négligé, le risque d’une crise systémique subsistant. Le gouvernement devra prendre des décisions courageuses en faveur de ce secteur sensible.
Imen NOUIRA
